O impacto da decisão do CNJ nas loteadoras: consequências para o cenário imobiliário e fiduciário
Compra de imóveis com garantia de alienação fiduciária:
A compra de imóveis é um momento crucial na vida de muitas pessoas. Neste processo, entender os detalhes jurídicos pode fazer toda a diferença. Um dos temas mais relevantes e, muitas vezes, confuso é a compra de imóveis com garantia de alienação fiduciária. Neste artigo, vamos explorar a recente decisão do Conselho Nacional de Justiça e seus impactos às Loteadoras.
O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia muito utilizada em financiamentos imobiliários realizados pelas Loteadoras. Nessa estrutura, o comprador (fiduciante) transfere a propriedade do imóvel ao credor (fiduciário) até que a dívida seja completamente quitada. Enquanto isso, o comprador mantém a posse e o uso do imóvel. Este tipo de garantia proporciona mais segurança ao credor, pois, em caso de inadimplência, a retomada do bem é feita de forma extrajudicial.
O que diz a Lei nº 9.514/1997?
Conhecida como a Lei da Alienação Fiduciária, a mesma prevê, em seu artigo 23, que “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título, Ou seja, para validade do contrato garantido fiduciariamente, independentemente do credor, bastaria o contrato por instrumento particular ser registrado na matrícula do imóvel. O que tem-se é a Lei privilegiando a força e eficácia do contrato entre particulares.
O que o STJ entende: Tema 1095 do STJ, qual sua relevância?
Em julgamento ao Tema Repetitivo 1095, o Superior Tribunal de Justiça confirmou a força do contrato por instrumento particular para constituição da garantia por alienação fiduciária, nos seguintes termos:
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.
A leitura que faz-se do cenário é que a Lei nº 9.514/1997 instituiu a forma de constituição da garantia por alienação fiduciária, sendo a mesma através do registro do contrato por instrumento particular na matrícula do imóvel. O STJ confirmou a norma e a eficácia do contrato, que, por simples registro, já seria capaz de constituir a garantia e toda a aplicação do procedimento especial destinado à alienação fiduciária.
A recente decisão do CNJ
Em 05/06/2024 o Conselho Nacional de Justiça decidiu, em julgamento ao Procedimento de Controle Administrativo nº 0000145-56.2018.2.00.0000, que apenas as entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) poderão constituir alienação fiduciária por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
O que mudou para os contratos com garantia por alienação fiduciária entre particulares?
A partir de já o registro de alienação fiduciária para particulares deverá, obrigatoriamente, ser feito mediante escritura pública. O registro de instrumento particular (sem escritura) só terá validade quando celebrado por entidade integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, Cooperativas de Crédito ou por Administradora de Consórcio de Imóveis.
Qual a posição do Tribunal de Justiça de São Paulo?
A fim de manter a segurança jurídica, o TJ/SP posicionou-se no sentido de que os contratos celebrados por instrumento particular antes da vigência do Provimento CNJ nº 172, de 05 de junho de 2024, serão admitidos com força de escritura pública.
A decisão do CNJ impacta em que o cenário imobiliário?
A decisão do órgão trouxe uma movimentação no cenário imobiliário. As loteadoras deverão revisitar seus contratos e adequá-los à nova regra. De imediato, foi retirada a força e eficácia do instrumento particular de contrato de compra e venda, como suficiente para o registro. Agora a garantia fiduciária dependerá de escritura pública, aumentando as despesas da aquisição do imóvel.
Conclusão:
A força do contrato entre particulares realmente sucumbirá à decisão do Conselho Nacional de Justiça? Essa é a pergunta que os juristas estão se fazendo, afinal de contas, a lei perde eficácia a partir da citada decisão?
Vamos aguardar este grande alvoroço passar.
Principais dúvidas sobre o assunto:
O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia utilizada em financiamentos imobiliários, onde o comprador transfere a propriedade do imóvel ao credor até que a dívida seja quitada. Durante este período, o comprador mantém a posse e uso do imóvel. Se houver inadimplência, a retomada do bem é feita extrajudicialmente.
O que estabelece a Lei nº 9.514/1997?
A Lei nº 9.514/1997, em seu artigo 23, estabelece que a propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui mediante o registro do contrato no Registro de Imóveis. No entanto, para contratos celebrados a partir de 05/06/2024 será necessária escritura pública.
Qual foi a recente decisão do CNJ sobre a alienação fiduciária?
Em 05/06/2024, o CNJ decidiu que apenas entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), Cooperativas de Crédito e Administradoras de Consórcio de Imóveis podem constituir alienação fiduciária por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Para particulares, a alienação fiduciária agora deve ser feita mediante escritura pública.
O que mudou para os contratos com garantia por alienação fiduciária entre particulares?
Resposta: Com a decisão do CNJ, o registro de alienação fiduciária para particulares deve ser feito obrigatoriamente mediante escritura pública. Contratos particulares sem escritura pública só têm validade se celebrados por entidades do SFI, Cooperativas de Crédito ou Administradoras de Consórcio de Imóveis.
Quais são os impactos da decisão do CNJ no cenário imobiliário?
A decisão do CNJ impacta o cenário imobiliário ao exigir que loteadoras revisitem seus contratos e os adequem à nova regra, o que pode aumentar as despesas da aquisição do imóvel devido à necessidade de escritura pública. A força e eficácia do contrato por instrumento particular foram retiradas, trazendo maior complexidade e custos ao processo.
Como as loteadoras devem proceder após a decisão do CNJ?
As loteadoras devem revisar e adaptar seus contratos à nova exigência de escritura pública para a constituição de alienação fiduciária. Isto inclui ajustar processos internos e considerar os custos adicionais que serão repassados aos compradores de imóveis.